Droit de préemption des communes (DPU)

Risque rare mais réel, vous voulez vendre votre maison jusque là rien de plus banal ,et à votre grand étonnement le notaire vous explique qu'il va falloir patienter quelques temps ,deux mois en fait ...
Stupéfait, vous demandez "poliment" au notaire les raisons d'une telle attente surtout que vous avez déjà un acheteur ...
Sa réponse tombe comme un couperet.
- "Votre bien se trouve dans le périmètre d’une zone de préemption, il faut fournir au titulaire de ce droit, une Déclaration d’Intention d’Aliéner, plus communément appelée « DIA ».
Dès réception, le titulaire du droit dispose du délai de 2 mois pour informer s’il compte préempter ou non, l’absence de réponse au-delà de ce délai vaut renonciation....
L’omission de la DIA peut entraîner la nullité de la vente et ce pendant 5 ans à compter de la signature..."
..Et vous voilà parti pour quelques nuits d'insomnie..  

Alors c'est quoi ce Droit de Préemption Urbain ?

C'est la puissance publique, principalement la commune (et les établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) compétents auxquels les communes ont transféré ce droit) qui s'interpose entre un vendeur et un acquéreur et exerce ce droit sur tout ou partie de son territoire.

Quels sont les biens préemptables?

Le DPU concerne l'ensemble des mutations immobilières à titre onéreux : ventes (quelles qu'en soient les conditions), échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers, etc.
Sont donc exclus les transmissions à titre gratuit (donation, succession), les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un membre de l'indivision.

Le DPU concerne tous les types de biens (terrains, constructions, etc.) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de dix ans et des logements isolés dans les copropriétés. Mais, même pour ces deux derniers cas, la commune peut instituer un droit de préemption « renforcé » par délibération motivée du conseil municipal. 

Quelles sont les zones concernées?

Zones urbaines (U) ou à urbaniser (NA ou AU) : sur tout ou partie de leur territoire couvert par un POS, PLU ou Plan de Sauvegarde et de Mise en valeur (PSMV) rendu public ou approuvé, ainsi que dans les périmètres délimités par une carte communale approuvée,
La préemption ne peut être opérée qu’en vue de la réalisation d’un équipement ou d’une opération d’aménagement.

Alors quels sont les droits du propriétaire?

Tout propriétaire peut adresser une simple lettre à la mairie pour savoir si son bien peut faire l'objet d'un DPU.
Si le bien est soumis à un DPU, son propriétaire peut en proposer l'acquisition à la commune, même s'il ne l'a pas encore mis en vente.
Il lui suffit d'adresser (en recommandé avec AR) le formulaire appelé « déclaration d'intention d'aliéner » (DIA) qui précise le prix demandé.

Trois cas de figure :
- Si la commune accepte, la vente est supposée conclue. Et le prix doit être versé dans les six mois.
- En l'absence de réponse après un délai de deux mois ou en cas de refus express, le propriétaire est libre de vendre.
- La commune peut aussi manifester sa volonté d'exercer son droit de préemption mais à un prix inférieur à celui demandé. Elle doit alors engager une procédure de fixation du prix auprès du tribunal de grande instance. 

Comment se déroule la procédure de préemption?

Concernant la Procédure de préemption,je vous invite à la lire sur le site qui m'a servi de source.http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-acheter-logement/a100-quand-la-mairie-preempte.php3

Schéma descriptif du processus de mise en œuvre lors de l’application d’un Droit de préemption urbain

Enfin pour finir .

Le droit de rétrocession

 On l'a vu : le DPU doit être exercé dans un but d'intérêt général, qui doit être précisé dans la décision de la commune.
Les anciens propriétaires et les acquéreurs lésés bénéficient donc d'un droit de regard sur l'utilisation ultérieure du bien.
Si, dans les cinq ans qui suivent, la commune affecte ou cède le bien à d'autres fins que celles annoncées, elle doit en prévenir l'ancien propriétaire et lui proposer de racheter l'immeuble.
Si elle ne propose pas cette rétrocession, ce dernier peut engager une action en justice dans les cinq ans qui suivent l'utilisation non conforme du bien et demander, en plus de la rétrocession, des dommages-intérêts....."

Lire la suite ..
http://droit-finances.commentcamarche.net/contents/immobilier-acheter-logement/a100-quand-la-mairie-preempte.php3

Concernant les autres droits de préemption ,
Droit de Préemption dans les Zones d’Aménagement Différé (ZAD)
Droit de Préemption dans les Espaces Naturels Sensibles (ENS)
Droit de Préemption des SAFER
Droit de Préemption Commercial,
et la Hiérarchie des droits de préemption et conflits
http://www.preventimmo.fr/urba/droit-de-preemption/#comment-savoir-si-votre-bien-se-situe-dans-un-perimetre-de-droit-de-preemption

http://www.le-projet-olduvai.com/t6628-droit-de-preemption-des-communes-dpu

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